家賃滞納による賃貸借契約解約及び建物明渡請求訴訟

家賃を払わず出て行ってくれない賃借人対応は通常大家さんの悩み所です。管理会社に委託している場合は、管理会社が対応してくれますが、委託していない場合は自分で対応しなければなりません。 また、管理会社にとりましても、手間な案件ですので、管理会社からの依頼のケースが多いのが現状です。

当事務所では下記の手順で対応することがスタンダードとなっております。

 

1.配達証明付内容証明郵便を賃借人の元に発送。

  支払の催告をしたことを証する必要がある上に、長期家賃滞納がある場合は、条件付き契約解除通知を行ないます。賃貸借契約書上は即時解約条項があっても、信頼関係を著しく破壊するような特段の事情がない限りは即時解約は認められません。一定の期間内に滞納家賃全額が支払われなければ賃貸借契約を解約する旨を内容証明郵便に盛り込んでおきます。

 

2.債務者や連帯保証人の再調査

 1.の業務と並行して、債務者の勤務先、連帯保証人の住所・勤務先、差し押さえるべき財産の調査も行ないます。家賃を支払ってもらえないからといって、訴訟を提起して勝訴判決を得たとしても、財産が存在していなければ、家賃を回収することができず、勝訴判決を得た本来の目的が達成されないことになります。

 

3.訴訟提起の要否の決定

 内容証明郵便を発送してから、相手の反応があった場合は、家賃支払、場合によっては明渡も確実なものとするため、和解書を作成します。簡易裁判所に起訴前の和解を申し立てて、効力あるものにするのがベストといえます。相手の反応がなかった、あるいは和解が成立しなかった場合は、訴訟提起の対応を致します。管理会社様からのご依頼ですと、内容証明郵便対応までは依頼者が対応し、ここから司法書士が対応するケースが多いです。

 

4.判決取得、強制執行

 勝訴判決を取得したら、財産を差し押さえて強制執行の方法で滞納家賃回収し、建物明渡を行ないます。場合によっては、賃借人が勝手に別の人を住まわせる等の行為を行なわないよう、占有移転禁止の仮処分をかけることもあります。執行書類作成は基本的に当事者本人では、かなり手間なものとなりますので、司法書士・弁護士作成のケースが大方です。

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